Hoe waardevol is investeren in modulaire bouw?

15 aug 2023

Is modulair bouwen de investering waard? Wat zijn de voordelen van deze vorm van bouwen en hoe zit het met de impact die het heeft op de woningmarkt en het milieu? In een podcast van Envalue op de PROVADA spraken interviewer Erik Schlooz, Wessel van Loon (taxateur bij Envalue) en Harry van Zandwijk (CEO van Daiwa House Modular Europe) over de opkomst van modulaire flexwoningen.  

Deze vorm van bouwen is een veelbelovende oplossing voor de huidige woningmarkt. In gesprek met Erik gaven Harry en Wessel aan de hand van prikkelende stellingen meer inzicht over de voordelen en positieve impact die het kan hebben. Onderstaand delen we de bevindingen. 

Modulaire bouw: permanent flexibel

Eén van de belangrijkste misvattingen over modulaire woningen is dat ze tijdelijk zijn. Harry van Zandwijk benadrukt dat dit niet zo is: “Modulair bouwen is ook permanent bouwen.” Harry wil dit vooroordeel rondom de zogenoemde flexwoningen graag doorbreken. Modulaire bouw is, naast dat het permanent van aard kan zijn, ook duurzamer in vergelijking met traditionele bouwmethoden. “Wij pakken de complete modules op.” -aldus Harry. Dergelijke woningen kennen dan ook een indrukwekkend hergebruikpercentage van 80 tot soms wel 90 procent. Deze verminderde nood tot sloop is uiteraard gunstig voor het milieu.  

Een belangrijk aspect is ook de bouweisen. De bouweisen voor tijdelijke bouw zijn anders dan die van permanente bouw. “Voor de taxatie is het belangrijk om te weten of een gebouw tijdelijk of permanent geëxploiteerd wordt”, geeft Wessel aan. Het ministerie heeft flexwoningen goed op de kaart gezet, maar een veelgehoorde misvatting is nog steeds dat ‘flex’ inherent is aan ‘tijdelijk’. Wessel heeft deze verschillende woningen mogen ervaren: “Je ziet het verschil gewoon niet.” Hij doelt daarbij op het zogenoemde ‘Experience Center’ die je bij Daiwa House Modular Europe kunt bezoeken. Tussen een moderne modulaire woning en een traditionele woning zie je geen kwaliteitsverschil, aldus Wessel. 

Verplaatsbaar en circulair

De milieu-impact van modulaire bouw is kleiner dan van traditionele bouwmethoden. Modulaire woningen kunnen eenvoudig verplaatst worden. Naast dat het op die manier dus flexibel inzetbaar is, beperk je met deze woningen ook de impact van extreme situaties, zoals overstromingen of bosbranden. Bovendien is het verplaatsen van modulaire woningen voordeliger dan het produceren van nieuwe woningen. Harry wees erop dat de mogelijkheid om deze woningen te verplaatsen helpt bij het reduceren van de uiteindelijke kosten. Ga maar na, de oorspronkelijke waarde van de woningen blijft hiermee behouden en sloop wordt vermeden.  

Modulaire bouw heeft dus een enorme pré wanneer het gaat om kosten en circulariteit. Een goed voorbeeld is een modulair studentencomplex dat Harry aanhaalt. Modules die destijds rond de 22.000 euro kostten, zijn door de stijging van materiaalkosten nu wel 50.000 euro waard. Dat is heel waardevol, ook na aftrek van de kosten voor demonteren en herplaatsen, omdat je niets hoeft te slopen of weggooien. Goedkoper en duurzamer, want je hergebruikt de volledige module of verandert zelfs de functie van het gebouw. 

“Modulair bouwen kan 10 tot 15 procent goedkoper zijn dan traditionele bouwmethoden.”

Economische voordelen en investering

Harry benadrukte dat modulaire bouw niet alleen duurzaam is, maar ook economisch aantrekkelijk. “Modulair bouwen kan 10 tot 15 procent goedkoper zijn dan traditionele bouwmethoden, terwijl alle kosten zijn meegenomen, inclusief exploitatiekosten”, stelt hij. Ontwikkelaars kijken vaak alleen naar de productiekosten van de bouw, maar bij modulaire bouw gaat het altijd over de totale kosten – van ontwerp en architect tot aan de oplevering. Wanneer je het vanuit de gehele bouwketen bekijkt ben je met modulaire bouw zeker 10 procent goedkoper uit vergeleken met traditioneel bouwen. Bovendien is modulaire bouw bijna 50 procent sneller gerealiseerd dan traditionele bouw, waardoor het een aantrekkelijke optie is voor investeerders en woningbouwprojecten. De exploitatie gaat dan ook nog sneller in en dat zorgt voor minder rentekosten en lagere lasten voor de ontwikkelaar.  

Banken en beleggers zijn gaan inzien dat modulaire bouw niet onder doet voor traditionele bouw. Hier trekken we ook lering vanuit het buitenland. In Duitsland zijn er al veel grote beleggers die investeren in modulaire bouw. Ook vanuit de Nederlandse banken wordt de waarde gezien, bijvoorbeeld door ING en ABN AMRO. “Deze twee banken zijn bij ons Experience Center geweest. ABN AMRO is ook een project gestart met ons om te investeren in modulaire bouw, bijvoorbeeld voor onze flexwoningen in Bunnik. Voor deze woningen hebben we een tijdelijke vergunning voor bestemming van de grond, maar we hebben hier nu in principe een permanent gebouw geplaatst. Dit geeft ons 15 jaar de tijd om hier de vergunning voor rond te krijgen. De verwachting is dat dat gebied sowieso wordt ingezet voor meer woningbouw en mocht dat niet zo zijn, dan kunnen we de woningen daar alsnog demonteren voor herbestemming”, aldus Harry.  

Vergunningen maken het mogelijk

De centrale overheid, onder leiding van demisionair minister Hugo de Jonge, is een grote aanjager van modulaire bouw. Nu moeten de provincies en gemeentes ook doorpakkenen dat gebeurt helaas nog te weinig. Hoewel modulaire flexwoningen dus veel voordelen bieden, zijn er nog steeds uitdagingen bij het verkrijgen van vergunningen voor grond. Die vergunningen moeten vrijkomen, maar er wordt momenteel te veel bezwaar gemaakt tegen bouw op bepaalde locaties en dat zorgt voor veel vertraging. Harry en Wessel zijn het erover eens dat provincies en gemeentes moeten doorpakken om de grootschalige implementatie van modulaire bouw mogelijk te maken. Het aanjagen van modulaire bouw kan juist leiden tot permanente woningen op tijdelijke grond. Dit kan uiteindelijk resulteren in een algehele flexibelere en duurzamere woningmarkt.  

Een veelbelovende toekomst

Modulaire flexwoningen bieden een veelbelovende toekomst voor de woningmarkt en het milieu. Ze combineren duurzaamheid, kostenefficiëntie en flexibiliteit. Daardoor zijn deze woningen een aantrekkelijke keuze voor investeerders, woningbouwers en bewoners. Het is dus belangrijk dat de weg vrijgemaakt wordt voor het geven van vergunningen om zo de grootschalige implementatie van modulaire flexwoningen te ondersteunen. Met de juiste steun en samenwerking kan modulaire bouw een belangrijke rol spelen bij het oplossen van de huisvestingsuitdagingen van vandaag en morgen.